Immobilie & Finanzierung
Tilgungsplan-Rechner
Jahr für Jahr Zins und Tilgung deines Darlehens.
Rechenjahr 2026 · ohne Anmeldung · Berechnung im Browser
Eingaben & Ergebnis
Tipp: Bei Baufinanzierung üblich sind 800-1.500€/Monat
Ihre Monatsrate
Laufzeit: 27.6 Jahre (331 Monate)
Nach 10 Jahren Zinsbindung
Nach der Zinsbindung muss die Restschuld zu neuen Konditionen refinanziert werden.
Tilgungsplan
| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsen | Tilgung | Restschuld Ende |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 € | 7.926 € | 4.074 € | 195.926 € |
| 2 | 195.926 € | 7.760 € | 4.240 € | 191.686 € |
| 3 | 191.686 € | 7.587 € | 4.413 € | 187.273 € |
| 4 | 187.273 € | 7.407 € | 4.593 € | 182.680 € |
| 5 | 182.680 € | 7.220 € | 4.780 € | 177.900 € |
| 6 | 177.900 € | 7.025 € | 4.975 € | 172.926 € |
| 7 | 172.926 € | 6.823 € | 5.177 € | 167.749 € |
| 8 | 167.749 € | 6.612 € | 5.388 € | 162.360 € |
| 9 | 162.360 € | 6.392 € | 5.608 € | 156.753 € |
| 10* | 156.753 € | 6.164 € | 5.836 € | 150.917 € |
| 11 | 150.917 € | 5.926 € | 6.074 € | 144.843 € |
| 12 | 144.843 € | 5.679 € | 6.321 € | 138.522 € |
| 13 | 138.522 € | 5.421 € | 6.579 € | 131.943 € |
| 14 | 131.943 € | 5.153 € | 6.847 € | 125.096 € |
| 15 | 125.096 € | 4.874 € | 7.126 € | 117.970 € |
| 16 | 117.970 € | 4.584 € | 7.416 € | 110.554 € |
| 17 | 110.554 € | 4.282 € | 7.718 € | 102.835 € |
| 18 | 102.835 € | 3.967 € | 8.033 € | 94.803 € |
| 19 | 94.803 € | 3.640 € | 8.360 € | 86.442 € |
| 20 | 86.442 € | 3.299 € | 8.701 € | 77.742 € |
| 21 | 77.742 € | 2.945 € | 9.055 € | 68.687 € |
| 22 | 68.687 € | 2.576 € | 9.424 € | 59.263 € |
| 23 | 59.263 € | 2.192 € | 9.808 € | 49.455 € |
| 24 | 49.455 € | 1.792 € | 10.208 € | 39.247 € |
| 25 | 39.247 € | 1.377 € | 10.623 € | 28.623 € |
| 26 | 28.623 € | 944 € | 11.056 € | 17.567 € |
| 27 | 17.567 € | 493 € | 11.507 € | 6.060 € |
| 28 | 6.060 € | 72 € | 6.060 € | 0 € |
| Gesamt | 200.000 € | 130.133 € | 200.000 € | 0 € |
* Ende der Zinsbindung
Zusammenfassung
ℹ Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
- Konstante Rate: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich – bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil.
- Zinsanteil sinkt: Mit jeder Rate wird ein Teil der Schuld getilgt. Da die Restschuld sinkt, werden auch die Zinsen weniger.
- Tilgung steigt: Der "gesparte" Zinsanteil fließt automatisch in höhere Tilgung – die Rate bleibt aber gleich.
- Zinsbindung: Der Zinssatz ist nur für die vereinbarte Zeit fest. Danach muss neu verhandelt werden (Anschlussfinanzierung).
Tipps zur Baufinanzierung
- •Mind. 2% Tilgung: Bei niedrigen Zinsen ist eine höhere Tilgung wichtig, sonst dauert die Rückzahlung sehr lange.
- •Sondertilgung vereinbaren: Vertraglich 5-10% jährliche Sondertilgung sichern – oft kostenlos. Spart viel Geld!
- •Eigenkapital: Mind. 20% Eigenkapital sind ideal. Damit bekommen Sie bessere Zinsen und sparen die Risikoaufschläge.
- •Nebenkosten beachten: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen ca. 10-15% und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.
- •Lange Zinsbindung bei niedrigen Zinsen: Bei günstigen Zinsen lohnt sich eine Bindung von 15-20 Jahren für Planungssicherheit.
Die Annuitätenformel
Die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen berechnet sich:
- K = Kreditsumme
- i = Monatszins (Jahreszins ÷ 12)
- n = Anzahl der Monate
Pro Monat:
Zinsanteil = Restschuld × Monatszins
Tilgungsanteil = Rate − Zinsanteil
Neue Restschuld = Alte Restschuld − Tilgungsanteil
FemininFinance · Teilen
Teilen erzeugt einen Link, in dem deine eingegebenen Werte enthalten sind.
Passend zu deinem Ergebnis
Der Finanzcheck – quick & dirty (PDF)
Das Freebie zum Ausdrucken oder digitalen Ausfüllen: Einnahmen, Ausgaben, Schulden, Verträge und Absicherungen auf einen Blick. Kostenlos, ohne E-Mail-Abfrage.
Finanzcheck herunterladen (PDF)Wenn du willst, schicken wir dir den Finanzcheck zusätzlich per Mail. Nötig ist das nicht.
Womit diese Rechnung arbeitet
Rechnet mit gleichbleibendem Sollzins über die eingegebene Zinsbindung, monatlich nachschüssiger Zahlweise und ohne Wertänderung der Immobilie. Das Ergebnis ist eine Näherung und keine Beratung.
Gut zu wissen
Warum sehen die Rechnerseiten unterschiedlich lang aus?
- Manche Rechner brauchen zwei Angaben, andere fünfzehn.
- Die Länge einer Seite richtet sich nach der Rechnung selbst: Ein Zinseszins-Rechner kommt mit wenigen Feldern aus, eine Rentenlücke braucht deutlich mehr Angaben. Wir kürzen nichts weg, damit das Ergebnis belastbar bleibt.
- Trotzdem ist jede Seite gleich aufgebaut.
- Alle Rechner stehen in derselben mittigen Spalte mit gleicher Maximalbreite. Auf großen Bildschirmen werden nur besonders umfangreiche Rechner zweispaltig gesetzt – kurze bleiben bewusst schmal, statt künstlich in die Breite gezogen zu werden.
- Und eingebettet auf der Website?
- Im eingebetteten Modus melden die Seiten ihre Höhe laufend an die umgebende Seite, der Rahmen wächst also mit. Kopf- und Fußbereich entfallen, die Bühne behält eine feste Mindesthöhe und dieselbe Breite – dadurch entstehen beim Laden, Rechnen und Zurücksetzen keine Sprünge.
- Werden meine Eingaben übertragen?
- Nein. Gerechnet wird ausschließlich in deinem Browser – auch im eingebetteten Modus. Nur wenn du selbst „Berechnung teilen“ nutzt, stehen deine Werte im erzeugten Link.
Datenschutz: Deine Eingaben werden ausschließlich in deinem Browser verarbeitet. Sie werden nicht übertragen, nicht gespeichert und nicht ausgewertet.
Die Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung.
Unsicher, was dein Ergebnis für dich bedeutet?
Wir ordnen deine Zahlen gemeinsam mit dir ein – ohne Verpflichtung.
Ergebnis persönlich einordnen lassen
Erstgespräch buchen · 30 Min.Du bist Maklerin? → Für Maklerinnen kollektiv.femininfinance.de