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Jahr für Jahr Zins und Tilgung deines Darlehens.
Immobilie & FinanzierungRechenjahr 2026
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Tipp: Bei Baufinanzierung üblich sind 800-1.500€/Monat
Ihre Monatsrate
Laufzeit: 27.6 Jahre (331 Monate)
Nach 10 Jahren Zinsbindung
Nach der Zinsbindung muss die Restschuld zu neuen Konditionen refinanziert werden.
Tilgungsplan
| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsen | Tilgung | Restschuld Ende |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 € | 7.926 € | 4.074 € | 195.926 € |
| 2 | 195.926 € | 7.760 € | 4.240 € | 191.686 € |
| 3 | 191.686 € | 7.587 € | 4.413 € | 187.273 € |
| 4 | 187.273 € | 7.407 € | 4.593 € | 182.680 € |
| 5 | 182.680 € | 7.220 € | 4.780 € | 177.900 € |
| 6 | 177.900 € | 7.025 € | 4.975 € | 172.926 € |
| 7 | 172.926 € | 6.823 € | 5.177 € | 167.749 € |
| 8 | 167.749 € | 6.612 € | 5.388 € | 162.360 € |
| 9 | 162.360 € | 6.392 € | 5.608 € | 156.753 € |
| 10* | 156.753 € | 6.164 € | 5.836 € | 150.917 € |
| 11 | 150.917 € | 5.926 € | 6.074 € | 144.843 € |
| 12 | 144.843 € | 5.679 € | 6.321 € | 138.522 € |
| 13 | 138.522 € | 5.421 € | 6.579 € | 131.943 € |
| 14 | 131.943 € | 5.153 € | 6.847 € | 125.096 € |
| 15 | 125.096 € | 4.874 € | 7.126 € | 117.970 € |
| 16 | 117.970 € | 4.584 € | 7.416 € | 110.554 € |
| 17 | 110.554 € | 4.282 € | 7.718 € | 102.835 € |
| 18 | 102.835 € | 3.967 € | 8.033 € | 94.803 € |
| 19 | 94.803 € | 3.640 € | 8.360 € | 86.442 € |
| 20 | 86.442 € | 3.299 € | 8.701 € | 77.742 € |
| 21 | 77.742 € | 2.945 € | 9.055 € | 68.687 € |
| 22 | 68.687 € | 2.576 € | 9.424 € | 59.263 € |
| 23 | 59.263 € | 2.192 € | 9.808 € | 49.455 € |
| 24 | 49.455 € | 1.792 € | 10.208 € | 39.247 € |
| 25 | 39.247 € | 1.377 € | 10.623 € | 28.623 € |
| 26 | 28.623 € | 944 € | 11.056 € | 17.567 € |
| 27 | 17.567 € | 493 € | 11.507 € | 6.060 € |
| 28 | 6.060 € | 72 € | 6.060 € | 0 € |
| Gesamt | 200.000 € | 130.133 € | 200.000 € | 0 € |
* Ende der Zinsbindung
Zusammenfassung
ℹ Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
- Konstante Rate: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich – bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil.
- Zinsanteil sinkt: Mit jeder Rate wird ein Teil der Schuld getilgt. Da die Restschuld sinkt, werden auch die Zinsen weniger.
- Tilgung steigt: Der "gesparte" Zinsanteil fließt automatisch in höhere Tilgung – die Rate bleibt aber gleich.
- Zinsbindung: Der Zinssatz ist nur für die vereinbarte Zeit fest. Danach muss neu verhandelt werden (Anschlussfinanzierung).
Tipps zur Baufinanzierung
- •Mind. 2% Tilgung: Bei niedrigen Zinsen ist eine höhere Tilgung wichtig, sonst dauert die Rückzahlung sehr lange.
- •Sondertilgung vereinbaren: Vertraglich 5-10% jährliche Sondertilgung sichern – oft kostenlos. Spart viel Geld!
- •Eigenkapital: Mind. 20% Eigenkapital sind ideal. Damit bekommen Sie bessere Zinsen und sparen die Risikoaufschläge.
- •Nebenkosten beachten: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen ca. 10-15% und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.
- •Lange Zinsbindung bei niedrigen Zinsen: Bei günstigen Zinsen lohnt sich eine Bindung von 15-20 Jahren für Planungssicherheit.
Die Annuitätenformel
Die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen berechnet sich:
- K = Kreditsumme
- i = Monatszins (Jahreszins ÷ 12)
- n = Anzahl der Monate
Pro Monat:
Zinsanteil = Restschuld × Monatszins
Tilgungsanteil = Rate − Zinsanteil
Neue Restschuld = Alte Restschuld − Tilgungsanteil
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Womit diese Rechnung arbeitet
Rechnet mit gleichbleibendem Sollzins über die eingegebene Zinsbindung, monatlich nachschüssiger Zahlweise und ohne Wertänderung der Immobilie. Das Ergebnis ist eine Näherung und keine Beratung.
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