Immobilie & Finanzierung
AfA-Rechner
Jährliche Abschreibung einer Immobilie.
Rechenjahr 2027 · ohne Anmeldung · Berechnung im Browser
Eingaben & Ergebnis
AfA-Satz: 2,0 %
Baujahr 1925 – 2022 • Nutzungsdauer 50 Jahre
Üblich: 15-30% bei Einfamilienhäusern, 5-15% bei Eigentumswohnungen
Jährliche AfA
Das sind 500,00 € monatlich
Berechnungsdetails
Steuerersparnis durch AfA
Die AfA mindert Ihre zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42%:
Hinweis: Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
AfA-Sätze für Gebäude im Überblick
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
Neu seit 2023: Für Gebäude mit Bauantrag ab 01.01.2023 gilt der erhöhte AfA-Satz von 3% (Jahressteuergesetz 2022).
ℹ Was ist die Gebäude-AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Wirtschaftsgütern. Bei vermieteten Immobilien können Sie den Gebäudewert über die Nutzungsdauer abschreiben.
Wichtig: Nur der Gebäudewert!
Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar, da Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegen. Nur der reine Gebäudewert (Kaufpreis minus Grundstücksanteil) ist AfA-fähig.
Voraussetzungen für die Gebäude-AfA:
- • Vermietung zur Erzielung von Einkünften
- • Eigentum am Gebäude (bei Mietwohnungen: nur Vermieter)
- • Gebäude muss betriebsbereit sein
- • Keine Selbstnutzung (anteilig bei Teilvermietung)
So ermitteln Sie den Grundstücksanteil
Das Finanzamt akzeptiert verschiedene Methoden zur Aufteilung des Kaufpreises:
1. Kaufvertrag
Wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung vorgenommen wurde, ist diese maßgeblich.
2. Bodenrichtwert-Methode
Grundstückswert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Bodenrichtwerte abrufen
3. Sachwertverfahren
Gebäudewert aus Normalherstellungskosten + Alterswertminderung ermitteln.
Tipp: Bei Eigentumswohnungen liegt der Grundstücksanteil oft nur bei 5-15%, bei Einfamilienhäusern typischerweise bei 15-30%.
Sonderabschreibungen (Bonus-AfA)
Neben der linearen AfA gibt es Sonder-Abschreibungsmöglichkeiten:
- •§7b EStG – Mietwohnungsneubau: 5% Sonder-AfA für 4 Jahre bei Bauantrag zwischen 2023-2027 und Baukosten max. 5.200 €/m² (Deckel: 4.000 €/m²)
- •Denkmalschutz-AfA (§7i EStG): Erhöhte AfA für denkmalgeschützte Gebäude (8 Jahre je 9%, dann 4 Jahre je 7%)
- •Sanierungsgebiet-AfA (§7h EStG): Erhöhte AfA für Modernisierung in Sanierungsgebieten
Wichtige Hinweise
- •Die AfA beginnt mit der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes
- •Im Jahr der Anschaffung nur anteilige AfA (ab dem Monat des Kaufs)
- •Bei Verkauf endet die AfA im Monat des Eigentumsübergangs
- •Selbstgenutzte Immobilien: Keine AfA möglich!
- •Die AfA muss zwingend in Anspruch genommen werden (keine Wahlfreiheit)
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Womit diese Rechnung arbeitet
Rechnet mit gleichbleibendem Sollzins über die eingegebene Zinsbindung, monatlich nachschüssiger Zahlweise und ohne Wertänderung der Immobilie. Das Ergebnis ist eine Näherung und keine Beratung.
Gut zu wissen
Warum sehen die Rechnerseiten unterschiedlich lang aus?
- Manche Rechner brauchen zwei Angaben, andere fünfzehn.
- Die Länge einer Seite richtet sich nach der Rechnung selbst: Ein Zinseszins-Rechner kommt mit wenigen Feldern aus, eine Rentenlücke braucht deutlich mehr Angaben. Wir kürzen nichts weg, damit das Ergebnis belastbar bleibt.
- Trotzdem ist jede Seite gleich aufgebaut.
- Alle Rechner stehen in derselben mittigen Spalte mit gleicher Maximalbreite. Auf großen Bildschirmen werden nur besonders umfangreiche Rechner zweispaltig gesetzt – kurze bleiben bewusst schmal, statt künstlich in die Breite gezogen zu werden.
- Und eingebettet auf der Website?
- Im eingebetteten Modus melden die Seiten ihre Höhe laufend an die umgebende Seite, der Rahmen wächst also mit. Kopf- und Fußbereich entfallen, die Bühne behält eine feste Mindesthöhe und dieselbe Breite – dadurch entstehen beim Laden, Rechnen und Zurücksetzen keine Sprünge.
- Werden meine Eingaben übertragen?
- Nein. Gerechnet wird ausschließlich in deinem Browser – auch im eingebetteten Modus. Nur wenn du selbst „Berechnung teilen“ nutzt, stehen deine Werte im erzeugten Link.
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