AfA-Rechner
Jährliche Abschreibung einer Immobilie.
Immobilie & FinanzierungRechenjahr 2027
Eingaben & Ergebnis
AfA-Satz: 2,0 %
Baujahr 1925 – 2022 • Nutzungsdauer 50 Jahre
Üblich: 15-30% bei Einfamilienhäusern, 5-15% bei Eigentumswohnungen
Jährliche AfA
Das sind 500,00 € monatlich
Berechnungsdetails
Steuerersparnis durch AfA
Die AfA mindert Ihre zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42%:
Hinweis: Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
AfA-Sätze für Gebäude im Überblick
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
Neu seit 2023: Für Gebäude mit Bauantrag ab 01.01.2023 gilt der erhöhte AfA-Satz von 3% (Jahressteuergesetz 2022).
ℹ Was ist die Gebäude-AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Wirtschaftsgütern. Bei vermieteten Immobilien können Sie den Gebäudewert über die Nutzungsdauer abschreiben.
Wichtig: Nur der Gebäudewert!
Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar, da Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegen. Nur der reine Gebäudewert (Kaufpreis minus Grundstücksanteil) ist AfA-fähig.
Voraussetzungen für die Gebäude-AfA:
- • Vermietung zur Erzielung von Einkünften
- • Eigentum am Gebäude (bei Mietwohnungen: nur Vermieter)
- • Gebäude muss betriebsbereit sein
- • Keine Selbstnutzung (anteilig bei Teilvermietung)
So ermitteln Sie den Grundstücksanteil
Das Finanzamt akzeptiert verschiedene Methoden zur Aufteilung des Kaufpreises:
1. Kaufvertrag
Wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung vorgenommen wurde, ist diese maßgeblich.
2. Bodenrichtwert-Methode
Grundstückswert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Bodenrichtwerte abrufen
3. Sachwertverfahren
Gebäudewert aus Normalherstellungskosten + Alterswertminderung ermitteln.
Tipp: Bei Eigentumswohnungen liegt der Grundstücksanteil oft nur bei 5-15%, bei Einfamilienhäusern typischerweise bei 15-30%.
Sonderabschreibungen (Bonus-AfA)
Neben der linearen AfA gibt es Sonder-Abschreibungsmöglichkeiten:
- •§7b EStG – Mietwohnungsneubau: 5% Sonder-AfA für 4 Jahre bei Bauantrag zwischen 2023-2027 und Baukosten max. 5.200 €/m² (Deckel: 4.000 €/m²)
- •Denkmalschutz-AfA (§7i EStG): Erhöhte AfA für denkmalgeschützte Gebäude (8 Jahre je 9%, dann 4 Jahre je 7%)
- •Sanierungsgebiet-AfA (§7h EStG): Erhöhte AfA für Modernisierung in Sanierungsgebieten
Wichtige Hinweise
- •Die AfA beginnt mit der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes
- •Im Jahr der Anschaffung nur anteilige AfA (ab dem Monat des Kaufs)
- •Bei Verkauf endet die AfA im Monat des Eigentumsübergangs
- •Selbstgenutzte Immobilien: Keine AfA möglich!
- •Die AfA muss zwingend in Anspruch genommen werden (keine Wahlfreiheit)
FemininFinance · Teilen
Teilen erzeugt einen Link, in dem deine eingegebenen Werte enthalten sind.
Passend zu deinem Ergebnis
Finanz-Inventar als PDF
Das Handout zum Ausdrucken oder digitalen Ausfüllen: alle Verträge, Konten und Absicherungen auf einen Blick. Kostenlos, ohne E-Mail-Abfrage.
Finanz-Inventar herunterladen (PDF)Wenn du willst, schicken wir dir das Inventar zusätzlich per Mail. Nötig ist das nicht.
Womit diese Rechnung arbeitet
Rechnet mit gleichbleibendem Sollzins über die eingegebene Zinsbindung, monatlich nachschüssiger Zahlweise und ohne Wertänderung der Immobilie. Das Ergebnis ist eine Näherung und keine Beratung.
Datenschutz: Deine Eingaben werden ausschließlich in deinem Browser verarbeitet. Sie werden nicht übertragen, nicht gespeichert und nicht ausgewertet.
Die Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung.
Unsicher, was dein Ergebnis für dich bedeutet?
Wir ordnen deine Zahlen gemeinsam mit dir ein – ohne Verpflichtung.
Ergebnis persönlich einordnen lassen
Erstgespräch buchen · 30 Min.